La industrialización ha dejado de ser una tendencia minoritaria en el sector residencial español. Plazos de obra cada vez más exigentes, la dificultad para encontrar mano de obra especializada, la necesidad de garantizar una calidad homogénea y los nuevos requisitos de sostenibilidad están llevando a un número creciente de promotoras a plantearse, ya desde el anteproyecto, si construir con hormigón prefabricado, estructuras de entramado en acero galvanizado, madera, sistemas CLT o baños industrializados puede ser la opción más rentable para su proyecto.

Sin embargo, esta es una de las decisiones con mayor impacto económico de toda la promoción: puede suponer diferencias de varios cientos de miles de euros en presupuesto y de varios meses en el plazo de entrega, además de condicionar cómo y cuándo se desembolsa el capital a lo largo de la obra. Tomar esta decisión sin un análisis riguroso es, en nuestra experiencia, un riesgo que ninguna promotora debería asumir.

El problema es que esta decisión no se puede tomar a ojo. Cada sistema constructivo tiene implicaciones muy distintas en coste, plazo y, sobre todo, en la forma en que se desembolsa el capital durante la obra. Por eso, desde el departamento de Construcción Industrializada de SRTec hemos desarrollado una herramienta que se ha convertido en un aliado clave para muchas promotoras: el Estudio de Industrialización.

A continuación, te explicamos en qué consiste este análisis y, a modo de ejemplo, repasamos las conclusiones de un caso real que hemos desarrollado para una promoción residencial.

¿En qué consiste un Estudio de Industrialización?

Un Estudio de Industrialización es un análisis comparativo que realizamos durante la fase de anteproyecto y que enfrenta la construcción tradicional con varias alternativas industrializadas aplicadas a un mismo edificio. No se trata de un ejercicio teórico: lo elaboramos a partir de presupuestos reales solicitados a contratistas y fabricantes especializados, de modo que las cifras reflejan el mercado actual y no estimaciones genéricas.

El estudio aborda cuatro bloques de información:

• Alcance por capítulos: cómo cambia la solución constructiva de cada capítulo (cimentación, estructura, cerramientos, instalaciones, etc.) según el sistema elegido.
• Comparativa económica: presupuesto total, coste por metro cuadrado, peso de los elementos industrializados sobre el presupuesto y grado/índice de industrialización alcanzado.
• Comparativa de plazos: duración estimada de la obra para cada sistema frente a la construcción tradicional.
• Plan de pagos específico: cómo se distribuyen los desembolsos a lo largo del proceso, ya que los sistemas industrializados requieren anticipos y pagos durante la fabricación en taller, antes de que el avance sea visible en obra.

Este enfoque, basado en datos reales contrastados con contratistas especializados, es el resultado de la experiencia acumulada por nuestro equipo en proyectos de industrialización de distinta escala y tipología. Esa experiencia es lo que nos permite anticipar a cada promotora los puntos críticos de cada sistema antes de que se conviertan en sobrecostes, retrasos o tensiones de tesorería.

Un caso real: 44 viviendas y tres alternativas de industrialización

Para ilustrar el valor de este tipo de análisis, repasamos los resultados de un estudio realizado para una promoción residencial de 44 viviendas distribuidas en dos bloques, con planta baja destinada a local, cuatro plantas tipo, ático y dos plantas de sótano para aparcamiento y trasteros. El edificio incorpora climatización centralizada con suelo radiante/refrescante e instalación fotovoltaica, características habituales en las promociones actuales y que también influyen en la comparación entre sistemas.

A partir del anteproyecto, comparamos tres soluciones industrializadas frente a la construcción tradicional:

• Industrialización I.1 (Grado 5) – Hormigón estructural autoportante + baños prefabricados: estructura mediante placas alveolares, muros de carga y escaleras prefabricadas, combinada con baños completos de fábrica (instalaciones, suelo radiante, sanitarios, mobiliario e iluminación ya integrados).
• Industrialización I.2 (Grado 3) – Estructura tradicional + entramado de madera + baños prefabricados: estructura convencional de hormigón armado, pero con cerramientos y particiones mediante entramado de madera y baños prefabricados.
• Industrialización I.3 (Grado 5) – Estructura CLT + entramado de madera + baños prefabricados: estructura principal con forjados y muros de carga de CLT vistos, cerramientos en entramado de madera y baños prefabricados.

Lo que dicen los números: presupuesto, plazo e índice de industrialización

El análisis económico, desglosado capítulo a capítulo, permitió obtener una comparativa directa entre las cuatro opciones:

	I.1 Hormigón autoportante + baños prefab.	I.2 Estructura tradicional + madera + baños prefab.	I.3 CLT + madera + baños prefab.	Construcción tradicional
Presupuesto total	7.947.726,93 €	7.670.191,34 €	8.009.676,16 €	7.309.730,90 €
Ratio €/m² construido	1.189,84 €/m²	1.148,29 €/m²	1.199,12 €/m²	1.094,33 €/m²
Sobrecoste vs. tradicional	+8,73%	+4,93%	+9,58%	—
Grado de industrialización	5	3	5	0-1
Índice de industrialización	18%	13%	28%	0%
Plazo de ejecución	18 meses	20 meses	18 meses	22 meses

Algunas lecturas relevantes de esta tabla:

• Ninguna de las tres soluciones industrializadas resulta más económica que la construcción tradicional en presupuesto bruto: el sobrecoste se sitúa entre el 5% y el 10%.
• Sin embargo, las tres reducen el plazo de obra entre 2 y 6 meses, lo que tiene un impacto directo en los costes financieros de la promoción, en la velocidad de entrega y en la planificación comercial.
• El índice de industrialización (porcentaje del presupuesto correspondiente a elementos fabricados fuera de obra) varía notablemente: del 13% en la solución con menor grado de industrialización al 28% en la solución CLT, lo que da una idea del distinto nivel de transformación del proceso constructivo en cada caso.

El factor que marca la diferencia: el plan de pagos

Más allá del presupuesto total, uno de los aspectos que más sorprende a las promotoras que se acercan por primera vez a la industrialización es cómo cambia el calendario de desembolsos.

En la construcción tradicional, el ritmo de pago suele ir ligado al avance físico visible de la obra. En los sistemas industrializados, en cambio, los fabricantes (de estructuras prefabricadas, entramados de madera, CLT o baños) facturan según su producción en taller, lo que obliga a realizar pagos importantes a la firma del contrato y durante la fase de fabricación, antes de que ese avance sea perceptible en el solar.

En el caso analizado, el importe total que debía desembolsarse antes de que la ejecución real en obra estuviera plenamente en marcha representaba:

	I.1 Hormigón autoportante + baños prefab.	I.2 Estructura tradicional + madera + baños prefab.	I.3 CLT + madera + baños prefab.
Importe previo a ejecución real	670.223,06 €	896.929,24 €	1.658.456,05 €
% sobre el presupuesto total	8,43%	11,69%	20,71%

La diferencia es significativa: en la solución con mayor componente de CLT, más de una quinta parte del presupuesto debe estar comprometido antes de que la obra avance de forma visible según las formas de pago habituales en una obra de construcción tradicional; aunque los pagos a realizar en el momento de la firma y comienzo de la ejecución, están en el entorno del 4 al 6%. Este dato es determinante para la planificación financiera de la promoción, la negociación con entidades financieras y la gestión de la tesorería del proyecto.

¿Qué sistema conviene a cada promoción?

No existe una respuesta única: la mejor solución depende de las prioridades de cada promoción y de su contexto financiero.

• Si la prioridad es minimizar el sobrecoste manteniendo una reducción de plazo relevante, las soluciones con menor grado de industrialización pueden ser un buen punto de partida.
• Si la prioridad es maximizar la velocidad y la estabilidad de calidad, las soluciones con estructura prefabricada permiten plazos más ajustados con un sobrecoste moderado.
• Si la prioridad es la sostenibilidad y un mayor componente industrializado, soluciones como la basada en CLT ofrecen el índice de industrialización más alto, aunque exigen una capacidad financiera mayor en las fases iniciales.

Lo importante es que esta decisión se tome con datos reales y comparables, y no después de haber avanzado en el proyecto, cuando cambiar de sistema constructivo ya tiene un coste muy elevado.

Como puede verse, no existe una respuesta universal, y equivocarse en esta elección puede comprometer la viabilidad económica de toda la promoción. Por eso entendemos que el verdadero valor no está solo en los datos del estudio, sino en el acompañamiento de un equipo que ha vivido este proceso de principio a fin junto a otras promotoras.

Cómo ayudamos a las promotoras a tomar esta decisión

Este es precisamente el valor que aportamos desde el departamento de Construcción Industrializada de SRTec: acompañamos a las promotoras durante la fase de anteproyecto con un Estudio de Industrialización a medida, que incluye:

• Comparativa de alcance por capítulos entre construcción tradicional y distintas soluciones industrializadas.
• Presupuestos comparativos elaborados a partir de ofertas reales de contratistas y fabricantes especializados.
• Cálculo del grado y del índice de industrialización de cada alternativa.
• Estimación de plazos de ejecución para cada sistema.
• Análisis del plan de pagos y del impacto en el flujo de caja específico de cada solución.

A esto se suma nuestra red de contratistas y fabricantes especializados en sistemas industrializados, con los que trabajamos de forma habitual y que nos permite obtener condiciones y plazos ajustados al mercado actual. No nos limitamos a entregar un informe: acompañamos a la promotora en la interpretación de los resultados, en la toma de decisión y, si se decide avanzar, en la definición del proyecto y la contratación del sistema elegido.

Con esta información, cada promotora puede valorar si la industrialización es viable para su proyecto y, en caso afirmativo, qué sistema se ajusta mejor a sus objetivos de coste, plazo, sostenibilidad y capacidad financiera, antes de comprometer el proyecto en una dirección u otra.

Si tienes un anteproyecto sobre la mesa y quieres saber qué sistema constructivo se ajusta mejor a los objetivos de coste, plazo y financiación de tu promoción, ponte en contacto con el departamento de Construcción Industrializada de SRTec. Estudiamos tu caso concreto y te entregamos una comparativa objetiva, con datos reales de mercado, que te ayudará a tomar la decisión con seguridad.